Верховный суд РФ (ВС) решит, кто несет риски потери актива, приобретенного на банкротных торгах. Проданная недвижимость должника впоследствии была признана общим имуществом собственников квартир и изъята у покупателя. Последний потребовал взыскать уплаченные за помещения средства с залогового кредитора, получившего основную часть выручки с торгов, но суды ему отказали. Теперь дело рассмотрит экономколлегия ВС, которую заинтересовали доводы о ничтожности сделок по залогу и продаже недвижимости, которая в принципе не могла быть отчуждена, так как относилась к общедомовому имуществу. Юристы расходятся в оценках того, каким образом покупатель банкротного актива может защитить свои права и с кого он вправе требовать возврата денег.
ВС рассмотрит спор между покупателем и залогодержателем проданного в рамках банкротства имущества. В июле 2018 года ООО «Молодежный центр "Компас"» признали банкротом, в его конкурсную массу вошли нежилые помещения, заложенные в пользу банка «Кремлевский». Конкурсный управляющий реализовал эту недвижимость должника на торгах за 6,18 млн руб., покупателем стал ИП Александр Сероштанов. Около 4,9 млн руб. из вырученных средств были перечислены банку как залоговому кредитору. Однако в мае 2021 года (через полтора года после завершения банкротства компании) Советский райсуд Воронежа установил, что среди купленных ИП объектов числится подвал площадью 230,3 кв. м, являющийся общим имуществом собственников помещений МКД. В этой связи сделка по его отчуждению ничтожна, и права Александра Сероштанова на это помещение отсутствуют, признал райсуд.
ИП счел, что в результате на стороне банка «Кремлевский» возникло неосновательное обогащение в размере стоимости подвала, оцениваемого в 721,8 тыс. руб.
Он подал иск о взыскании этой суммы с банка, получившего удовлетворение требований на торгах за счет имущества, на самом деле «не принадлежавшего залогодателю и реализованного на основании ничтожной сделки». Но арбитражные суды трех инстанций отклонили иск ИП, указав, что банк правомерно получил деньги в рамках погашения долгов перед ним в банкротстве.
ИП обратился с жалобой в ВС, настаивая, что передавать общедомовое имущество в залог и затем продавать его на торгах недопустимо в силу ст. 289 и 290 Гражданского кодекса РФ (ГК). Такая сделка является ничтожной, поскольку нарушает требования закона и посягает на права и интересы третьих лиц (п. 2 ст. 168 ГК), указывал господин Сероштанов, поэтому он может требовать возврата уплаченных им средств по правилам неосновательного обогащения. Эти доводы заинтересовали ВС, и дело передали в экономколлегию. Заседание назначено на 31 октября.
Юристы поддерживают доводы о ничтожности сделок с таким имуществом. «Законное основание приобретения подвала отсутствовало и на момент передачи его в залог, и на момент реализации на торгах»,— указывает партнер Briefcase Law Office Анна Самойлова. С ней согласны Анастасия Лысенко и Алексей Некрасов, поскольку общедомовое имущество «принадлежит собственникам помещений в доме в силу закона».
Вместе с тем эксперты предполагают разные последствия для покупателя банкротного актива. По мнению госпожи Самойловой, покупатель вправе требовать возмещения от всех лиц, обогатившихся в результате отчуждения имущества: и от залогового кредитора, и от иных лиц, получивших часть средств от выручки с продажи подвала на торгах, включая других кредиторов и даже управляющего.
